房地产开发企业破产清偿顺位中拆迁补偿权优先之探讨

发布日期：2021-06-01 来源：华商龙岗律师

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房地产开发企业破产清偿顺位中拆迁补偿权优先之探讨

在房地产开发企业破产清算或重整案件中，不同利益主体的清偿顺位一直是最重要也是最复杂的法律争议。本文重点研究探讨被拆迁人的权利保护的问题，尤其在棚户区改造和城市更新房地产开发项目中，这个问题尤为突出和重要。本文认为被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利，优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和有财产担保的抵押债权，具体理由如下：

一、被拆迁人权利优先有法理基础

（一）被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件

对于房地产开发项目来说，其物质基础是以被拆迁人放弃原不动产所有权而来，该不动产对被拆迁人来说，是其生存和生产的基本物质条件，关系到被拆迁人生存居住的基本人权。

在所有权调换方式的房屋安置中，房屋的拆迁与安置房的建成与交付存在时间差，如在拆迁人进入破产程序后不能给予被拆迁人优先保护，将会导致被拆迁人的基本生存权无法得到保障。在被拆迁人的房屋拆迁与安置房建成与交付的过渡时期给予被拆迁人安置费，是对被拆迁人基本生存权的保障，且拆迁安置费涉及到老百姓的生存权，通常情况下涉及的人数众多，如处理不妥则容易影响社会稳定和安定。

（二）被拆迁人的拆迁补偿权具有物权性质

根据《中华人民共和国物权法》第42条第3款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件"，上述规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而拆迁安置补偿权事实上是这种所有权保护的一种延伸，故应优先于债权、包括有财产担保的债权。

被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有，在签订产权置换协议后，可以视为被拆迁人对于被拆迁房屋的所有权已经转移到调换后的房屋或房屋对价补偿款上，被拆迁人基于物权请求权，享有对安置房屋或其对价款的优先请求权。

（三）被拆迁人的权利形成在先

从房地产开发项目的过程来看，因拆迁行为产生的拆迁补偿权形成时间最早，承包方因工程建设产生的工程款优先权、抵押权人的抵押权、购房人房屋交付请求权以及其他债权人的权利产生均在其后，拆迁补偿权是房地产项目后续各种权利产生的根基。其他债权人通常可以通过合理的审查义务知悉房地产项目上存在拆迁补偿权，从而避免债务风险。

根据最高人民法院《人民法院办理执行案件规范》第945条规定，人民法院在办理执行案件中，应当依照合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，立法本意是认为生存权利优先，从权利形成前后顺序和权利形成最初来源的角度考虑，被拆迁人的权利保护不应弱于消费购房户的生存利益保障。

二、部分法院办理意见支持被拆迁人权利优先

（一）辽宁省高院就房地产企业破产中被拆迁人权利优先进行了明确

辽宁省高级人民法院印发的《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见（试行）》中第12条规定：根据相关法律、司法解释的规定及前述各条款的建议，享有各类破产优先权保护的债权，按照如下顺序清偿：（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；（3）承包人的建设工程欠款；（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。

（二）昆明市中院就房地产企业破产中被拆迁人权利优先进行了明确

昆明市中级人民法院印发的《关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》第28条规定：鉴于目前法律法规中未对优先权作出系统性的规范，优先权规定分散于不同的部门法及司法解释之中，通过整理相关法律、司法解释规定,目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿:（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；（3）具有优先受偿权的建设工程价款；（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。

三、被拆迁人优先权有法院判例的支持

在司法实践中，有一系列最新的司法案例明确了被拆迁人的债权具有优先性，具体如下：

（一）湖南省永州市宁远县人民法院（2021）湘1126执异52-59号执行裁定书

法院认为：根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，不能与普通债权人一起列入破产和解协议中执行，即安置房屋、车位、房屋面积差价、税费等费用不再属于破产公司的破产财产，被拆迁人拆迁补偿权具有绝对优先受偿权。

在破产程序中，被拆迁人的债权享有优先受偿的权利，应优先于其他债权，包括建设工程款债权和抵押债权。在所有权调换方式的房屋安置中，房屋的拆迁与安置房的建成存在时间差，如在拆迁人进入破产程序后不能给予被拆迁人优先保护，将会导致被拆迁人的基本生存权无法得到保障。被拆迁房屋的产权应属于被拆迁人所有，在签订房屋产权置换协议后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。

（二）黑龙江省高级人民法院（2021）黑执复52-59号执行裁定书

法院认为：参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条之规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。可见，被拆迁人获得拆迁补偿权利是基于所有权的调换，依法相比他人享有的民事权益有更优先的保护效力。

（三）湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01民终1440-1458号二审民事判决书

法院认为：以产权调换的方式对被拆迁人进行就地安置，后被拆迁人选定了涉案房屋、付清了购房款项，其作为被征收安置人对涉案房屋享有的相关合法权利依法应当受到保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利，故被拆迁人应优先取得涉案房屋的权利。涉案房屋属征收补偿安置房，被征收人以牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等公共利益的需要，赋予其对涉案房屋的权益享有优先效力，更符合法律公平正义的精神，也有助于社会的稳定发展。既然被拆迁人基于产权调换行为取得了优先于抵押权人对涉案房屋享有抵押权的相应权利，抵押权人就涉案房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。

遗憾的是，该系列案中参照的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号已经被修改，而之后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2020〕17号，并未就相关情形予以明确。

四、总结和思考

基于保护被拆迁人的生存权、产权置换协议具有物权性、拆迁补偿权是其他债权的根基这三个角度出发，被拆迁人的权利优先有充分的理论依据。结合司法实践中司法案例、辽宁省高级人民法院和昆明市中级人民法院在具体的文件中明确的做法及现阶段房地产破产程序中管理人的通常操作方式，被拆迁人债权请求权在破产债权清偿顺序都位于第一清偿顺序，具有优先性。

鉴于目前针对破产程序中被拆迁人权益的优先性事宜暂无明确的法律规定或者全国性的统一指引，我国应当及时完善立法或者由最高院出具相关的规定，为其提供依据，确保拆迁补偿权在破产程序中具有优先性在全国范围内成为统一准则。