二手房贷款买房违约案件 高发、疑难问题浅析

二手房买卖存在一定的交易周期，短则一个月，长则几个月，房屋价格受政策影响极大，如交易过程中发生政策变化，房价会产生很大波动，交易双方违约动机的会大爆发。如买家需银行贷款买房，交易流程漫长、复杂，房价上涨时，买家的交易地位相对弱势，卖家可利用交易中的漏洞牟取非法利益；房价下跌时，卖家的交易地位相对弱势，买家可利用交易中的漏洞撇除违约责任。

（上图：二手房贷款买房交易流程图）

为了更清晰的论述二手房交易中疑难复杂问题，首先要对二手房交易流程有清晰的认识。

一、违约高发环节

通过分析交易流程，笔者认为在签署《资金监管协议》《贷款申请书》这两个环节通常是违约的高发环节。

在交易过程中，签署《资金监管协议》与《贷款申请书》是两个不同的环节，但是通常都是同一时间办理，他们的共同特点是，都需要买卖双方共同签字认可，即，如果一方不签字，则流程无法继续下去。而交易一方是否签字这个行为通常难以取得书面的证据，这就为守约方的举证责任增加了难度，增加了守约方的败诉风险。

具体表现如下：

1、房价上涨时，卖家不愿意继续交易，不配合签署《资金监协议书》《贷款申请书》，并且可指责买家不办理资金监管；

2、房价下跌时，买家不愿意继续交易，不配合签署《资金监管协议书》《贷款申请书》，并且指责卖家不办理资金监管。

二、中介证言的效力

关于如何证实是哪一方不签署《资金监管协议》及《贷款申请书》这一行为，有一个最为直接、有效的证据，即中介公司的证言。但是，中介公司由于与交易双方存在一定的利害关系，其证言有时可能是不真实的。具体来说：

1、如果房屋继续交易，中介公司可以按照居间服务协议获得居间费，因此，从中介公司的利益来看，如果买家主张继续履行合同，中介公司会做出有利于继续履行合同的证言；

2、如果房屋已经通过其他中介公司出让给第三方，中介公司在心理上可能对卖家存在一定的怨恨，其潜意识可能做出不利于卖家的证言；

3、卖方或者买方均可能对中介公司进行收买，企求中介公司做出对自己有利的证言；

4、规模较大的中介公司一般聘请有专职人员担任公司法务，发生诉讼后，这些中介公司不是委派交易中的业务员出庭应诉，而是委派法务出庭，而法务一般负责较多案件，实际上并无法一一了解每个案件的情况，因此，出庭的法务可能做出与事实不一致的证言。

因此，法庭在审理过程中，应综合分析各种因素，综合判断是否采信中介公司的证言，对于法务而非业务员出庭的证言，更应该详细询问、分析。

三、预防与应对

（一）通信记录的保存与备份。

无论是买家还是卖家，在交易中，均应保留对方以及中介的通信记录，如微信、QQ、短信的通信记录，并对这些通信记录做好备份，一旦发生纠纷，这些通信记录就会成为最为有效的证据。

（二）通信记录的内容。

交易中发生的通信，应该做到主体明确、内容清晰、逻辑分明，最好聘请律师介入，对通信内容进行进行科学合理的设计，才能发挥这些通信内容最大的威力。

（三）中介证据的取得与巩固。

在二手房买卖中，中介扮演着最为重要的居间角色，除了通信记录等书面证据之外，中介证言的证据效力也很大，对中介证据的取得，通常成为制胜的关键，因此中介证据的取得与巩固致关重要。

（四）录音、录像。

目前的手机功能强大，现场以及电话录音的效果非常好，如果发生纠纷，无法取得其他有效证据的情况下，也可以采用录音、录像的方式巩固证据。录音、录像时，应明确到录音、录像中人员的身份，并确保一定的清晰度。

（五）催告履行。

一方认为另一方违约的，守约方可向违约方发出催告函、催告信，要求对方履行合同义务，用以证实自己没有违约。但是，违约方其实也可以向守约方发出催告函、催告信，以此来掩饰自己违约的企图。

四、法庭较量

（一）催告函的效力

交易中，一方认为对方违约的，通常可向违约方发出催告函，要求对方履行义务，但违约方也可以向守约方发出催告函，以此掩饰自己违约的企图。因此，催告函是否其真实意思表示，要综合其他证据进行分析。比如，一方在发出催告函的同时，有无继续履行自己的其他义务，有无采取其他催告的方式。

（二）中介证言的引用与反驳

上文已经提及，中介的证言由于各种因素的影响，需要综合分析才能确定是否予以采信。在法庭上，需要对出庭的中介公司法务或者业务员进行充分的质问，至少应包括以下问题：

1、每个交易环节中参与交易的业务员姓名、性别、年龄、电话等；

2、每个业务员在每个环节所做的具体事务，对涉及案件情节的应详细质问，以质问细节的方式来确定出庭人员是否了解详细，记忆有无误差，有无作假；

3、业务员与卖家、买家之间有无微信、QQ、短信往来记录，能否出示这些记录。

与中介公司的提问信息量及内容较大，律师在出庭前，应做好质问的问题提纲，甚至应对中介公司可能的回答做出预测，做好思维导图、思维结构图，用以应对各种情况。在做好各种应对的情况下，如果中介公司做出的证言对自己不利时，利用提问中发现的漏洞对中介公司进行反驳。

（三）诱导性陈述的甄别

在卖方、买方、业务员之间的微信、QQ、短信等通信记录中，各方会出于自己的利益考虑，向对方发出诱导性的陈述，企图引导对方做出有利于自己的回复，律师在引用自己或对方的这种诱导性陈述时，也应做好应对准备，在法庭要特别提请合议庭注意甄别。

（四）价格心理诱导

对买方律师来说，应对房屋价格上涨提供证据证实，以证实买方违约是不符合常理的。买方律师还可以进一步向法庭阐述，房屋价格上涨后，贷款杠杆对买方造成的几何级压力增长，取得法官对买方的同情。如，涉案房屋约定成交价100万，后上涨为120万，卖方违约导致买方多支付20万购房款，对应的30年银行贷款利息也约为20万，即增加买方40万元的损失。

相反的，对卖方律师来说，应对房屋价格下跌提供证据，以证实卖方违约是不符合常理的，取得法官的信任。

[作者：广东华商（龙岗）律师事务所 – 陈志钧律师]