借名购房须谨慎，以免“房财两空”

自限购政策出台之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，在此情况下，个别购房者明知存在风险或风险预估错误，采用“借名买房”的方式购置房产。借名买房一般是基于“信任关系”，以父母、子女或者其他亲朋好友的名义购房，而购房款项则由实际买房人支付，然而，信任关系有可能在高利益下或因其他原因轰然倒塌，可能导致实际买房人“房财两空”，损失巨大。

一篇帖子看借名买房的法律风险：今年2月份，“家在深圳”论坛上一篇名为《一套房子，毁掉四个家庭》的帖子引发了关于“借名买房”的热议，原帖大致表述如下：楼主和老公研究生毕业后来深奋斗于08年买了第一套住房。随着孩子逐渐长大，一家五口人住房需求急需改善，但受当时政策限制，因为五年内有银行贷款记录，另外购房也算二套，首付需要七成。所以决定借自己娘家亲姐夫的名义买房，姐夫是一个小学文化的农民，资质贷不了款，楼主作了他的担保人办理了银行贷款。2015年，房产新政出台，楼主打算将房产过户到自己名下时却找不到其姐夫了，直到2016年，楼主想收回自己对房子的处理权，但是，一查档案，楼主一家全部吓懵了。其姐夫去年背着楼主在深圳某银行二次贷款198万，还通过各种途径套资，现在其姐夫个人名下已查负债460万！ 3个月内，这198万就要到期，如果不能填平这个黑洞，楼主就只能等着银行将查封拍卖房产。楼主姐姐的两个儿子大学毕业，刚准备结婚安家，现在却要一起背负债务。楼主由于对老公的愧疚提出离婚。自此，一套房子，毁掉四个家庭……  

房地产作为不动产，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，即不动产以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女或是其他亲朋好友，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房产擅自出售或作其他处理，且买家以正常价格购买的，则实际产权人无法或很难要求取消交易，可能导致“房财两空”。

笔者查询了无讼案例网站，以“借名买房”作为关键词，共搜索出1260篇文书，其中判决1079份，裁定181份，基于文书上传滞后及和解、调解结案的情况，现实中，借名买房发生的纠纷远高于上述数据。

 纠纷产生的原因很多，如：名义产权人擅自卖房；名义产权人用房产二次抵押贷款；因名义产权人与他人产生纠纷，导致房产被查封或拍卖；借名买房合同无效（房屋属于经济适用房、集资房等特殊房屋）等等。
   

风险规避：笔者认为，要最大程度的规避风险，应当做到以下几点：

第一、在购房前，先审查购买的房产属于哪一类性质的房产，若为特殊住房，建议不要购买；

第二、建议实际产权人与名义产权人签定书面协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人，明确产权归属及双方的权利义务；

第三、在购房时实际产权人应当保留购房合同、贷款合同、购房发票、向银行支付按揭款的付款凭证等相关购房手续资料的原件，用自己名义开户的银行账户支付购房款；

    第四、保留支付装修费、物业管理费、水电费等费用及入住证、门卡、钥匙存放申请书以及租赁合同（若出租）等相关入住或出租手续资料的原件。

以上证据可以证明存在借名买房的事实、由实际产权人支付购房款项，购买房产的事实以等。如发生纠纷，实际购房者可以凭借书面证据用法律手段来保护自己的权利。

此外，实际产权人还可与名义产权人签订抵押合同，把房子抵押给实际产权人，并到相关部门进行抵押登记，防止名义产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

文：李芳润 专职律师