肺炎疫情下房屋租赁合同承租方利益保护

2020年初，发源于湖北武汉地区的新型冠状病毒肺炎疫情的突然爆发，给各行各业造成了巨大的损失。疫情蔓延后，各地政府出台政策要求企业延期复工，并对疫情严重区域实施封路、暂停部分公共交通和公共场所营业等措施。为此，本文结合法律规定与实务操作，对房屋租赁合同尤其是经营性房屋租赁合同中承租方的利益保护作简要分析。

房屋租赁合同的承租人在受到疫情及其衍生的行政措施的重大影响后，商业物业的经营性承租人一般会面临无法开业经营，即使开业经营也无客光顾的尴尬局面；对于在北上广深等城市务工的人员所承租的房屋，也将因疫情的原因不能被实际使用。从法律上来讲，以上房屋的承租人为达到减免租金或免责解除租赁合同的目的，可以通过协商变更合同内容或利用不可抗力和情势变更制度减免责任、甚至解除合同。

一、新型冠状肺炎疫情与不可抗力及情势变更

（一）不可抗力

依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第（二）款，不可抗力在法律上的定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”即合同主体在订立合同时不能预见，且按照事件发生时的科学水平及其他客观技术，其产生的后果无法被避免、困境无法被克服。

（二）情势变更 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”尽管学界对此该条规定是否属于情势变更存在一定争议，但这是目前关于情势变更最相符的法律依据。

（三）两者的区分适用

2003年的“非典”与本次肺炎疫情有很大的相似之处，参考2003年非典疫情期间的规范性文件，即最高人民法院出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止），其第三条规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”我们看到，如果疫情导致合同履行对一方当事人的权益产生重大影响，则可以适用公平原则进行调整（当时法律层面尚未以相关法律法规明确情势变更制度，在现在看来，其本质应当是是适用情势变更）。但如果疫情使得合同当事人根本不能履行，则按照不可抗力制度进行处理。

因此，对于肺炎疫情导致的租赁合同履行问题是适用不可抗力制度或是情势变更制度，我们认为：如疫情导致当事人履行不能的，可以主张适用不可抗力制度要求减免责任或者解除合同（但免责解除应以合同一方当事人不能实现合同目的为前提）；如合同可以履行，但继续履行对于一方当事人明显不公平的，则可以适用情势变更制度请求减免租金（变更合同）或者解除合同。以下，我们将结合不同性质的房屋租赁合同进行分析。

二、承租方如何利用两种制度维护合法权益

由于此次疫情突如其来，无法事先预估，经营者和房东业主的房屋租赁合同很难在订立合同时就此作出明确约定（如深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋租赁合同书》中仅有第11.4 条涉及不可抗力，约定为：不可抗力致使租赁房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋不能使用的，合同双方有权解除合同。该约定条件过于苛刻，实践中较难适用）。在合同没有事先特别约定的情况下，如何根据具体租赁合同的类型适用两种制度维护权益？

（一）经营性房屋租赁

经营性房屋租赁指的是承租方租赁房屋用于市场经营性活动。如果在肺炎疫情期间按照政府防治疫情工作而暂停营业的承租方，因暂停营业无收入，导致无法继续履行房屋租赁合同的，协商不成，可以请求法院解除房屋租赁合同并减免租金及免除违约责任。但此种因肺炎疫情而导致直接履行不能的情况比较少见，除因控制疫情所需被征用的房屋外，大部分的经营性房屋承租方仅是受肺炎疫情影响难以正常营业，但尚不至于导致租赁物无法交付使用，因此不符合不可抗力的构成要件，承租方不能主张适用不可抗力制度进行免责。此种情况下的承租方可以主张适用情势变更制度，请求出租方根据实际情况减免租金或者解除合同。

（二）居住性房屋租赁

对于在本地租赁房屋用于日常居住的承租方，尽管肺炎疫情蔓延，各地政府建议市民减少出行，但在防护措施得当的情况下，其实承租者对于租赁房屋的占有未受影响，可以实现其居住的目的，因此不存在请求出租房减免租金的情况。

但对于在北上广深等城市务工的人员承租房屋，却在春节返乡后因疫情的原因不能回房屋所在地实际使用房屋的，继续要求其缴付在此期间的租金将明显不公平，据此，承租人可请求变更租赁合同内容、减免租金。

（三）关于行使权利的建议

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”也就是说，虽然法律认可“不可抗力”可以减免一方责任，但合同一方有义务及时通知合同另一方，以避免扩大损失。所以，我们建议承租方及时向出租方发送无法按约履行合同的通知，并留存相应证据。其次，经营者注意收集有关肺炎疫情导致无法履行房屋租赁合同的证据，为发生纠纷后诉诸法庭作准备。

三、部分业主自愿减免租金对协商免租的示范效应

另外，在肺炎疫情的影响下，各地的租赁协会也纷纷发出减租倡议书。我们也看到不少地方政府出台纾困政策以及部分房东自行减免租金，比如：深圳龙岗区、福田区率先要求区属国有企业物业免租、深圳一女房东减免1200多户租客租金共计80多万、万达商管集团全免全国各地万达广场商户1月24日-2月25日的租金及物业费等。从法律的角度分析，协会作为自治组织发出的倡议书对房屋出租方不具有法律强制力，只起到建议的作用。深圳国有企业、房东自动减租的行为也属于自愿行为。但以上免租的行为为社会公众共克疫情、共担损失的风尚作出了良好的示范效果。若承租方确实存在履行合同的困难，可与出租方进行协商减免租金以维护自身权益。

四、总结

终上所述，我们目前无法预见肺炎疫情何时能得到遏制，但为了疫情后经济也能顺利恢复，出租方与受肺炎疫情影响的承租方采取协商分担损失的方式是有利于双方继续合作。但若协商不成，承租方也可以通过不可抗力制度、情势变更制度甚至公平原则来维护自身权益。